עסקאות מכר

עסקת מכר במקרקעין הינה מהעסקאות השכיחות ביותר במשק. מאחר ועבור מרבית האוכלוסייה מדובר בעסקה משמעותית ביותר בחייו של אדם קיימת חשיבות רבה להליכים הנלווים לעסקת המכר וביניהם, ביצוע בדיקות ברשויות המתאימות, חישוב מס לבדיקת כדאיות העסקה, ניסוח הסכם מכר מתאים, הגשת דיווחים מתאימים לרשויות המס וכו'.

הסכם מכר כולל, בין היתר, את הסכמות הצדדים לגבי מחיר הנכס, תנאי התשלום, מועד קבלת החזקה בנכס ועוד. תנאים אלו מסוכמים בדרך כלל בין הצדדים ולאחר מכן מועלים על הכתב על ידי עורכי הדין ולובשים צורת הסכם משפטי. מאחר וכאמור לעיל, מדובר בעסקה גדולה, יקרה ומהותית עבור רוב האנשים קיימת חשיבות רבה לבדיקה מקיפה של נתוני הנכס, מצבו הפיזי, ובעלי הנכס טרם חתימה על הסכם מכר.

משרדינו מבצע עבור לקוחותיו את כלל הבדיקות הנדרשות טרם החתימה על הסכם ובין היתר:

  • הוצאת נסח רישום מקרקעין לצורך בדיקה היכן רשום הנכס (טאבו, מנהל מקרקעי ישראל, חברה משכנת וכו').
  • בדיקת מצבו המשפטי של הנכס. האם רשומות הערות על הנכס? משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה וכו'.
  • במידת הצורך הזמנת תיק המקרקעין לצורך בדיקה היסטורית וקבלת מידע מלא על הנכס (העברות קודמות, תקנון בית משותף, הצמדות לנכס וכו').
  • בדיקת זכויות בניה נוספות, חריגות בניה, צווי הריסה, חובה בהיטל השבחה וגובהו. בדיקות אלו מתבצעות במחלקות ההנדסה בעיריות השונות על ידי הוצאת תיק מידע עבור הנכס.

לאחר החתימה על הסכם המכר, משרדינו מטפל בכל הליכי רישום הנכס החל מרישום הערת אזהרה, דרך הגשת דיווחים לרשויות המס ועד לרישום מלוא הזכויות על שם הקונים.
הערת אזהרה- החשיבות ברישום הערת אזהרה במהירות האפשרית, מטרתה למנוע מהמוכר לבצע עסקאות נוגדות (למכור את הנכס לאנשים נוספים). החוק בענין מבטיח את זכויותיו של הרוכש אשר רשם הערת אזהרה לטובתו. ההערה משמשת לצורך הזהרת הציבור וקונים אחרים פוטנציאלים כי על המקרקעין המדובר קיימת כבר התחייבות של המוכר לעשות ו/או להימנע מלעשות עסקה במקרקעין. המשמעות היא שברגע שרשומה לטובת פלוני הערת אזהרה לא יכול המוכר לבצע עסקה נוגדת. בנוסף, קיומה של הערת אזהרה מוקדמת מגינה על הקונה מפני עיקולים, כינוס נכסים, צווי פירוק ופשיטת רגל שהוטלו על המוכר או הנכס לאחר רישום הערת האזהרה. במספר פסיקות קבעו בתי המשפט בישראל כי זכותו של בעל הערת אזהרה גובר על זכותם של מעקלים מאוחרים.
דיווחים לרשויות המס – בחלוף 40 ימים ממועד החתימה על הסכם המכר יש להגיש הצהרה על רכישת/מכירת נכס במקרקעין למשרדי מיסוי המקרקעין האזוריים. ההצהרות משמשות את רשויות המס לחישוב מס השבח ומס הרכישה בגין העסקה. גובה החיוב במס שבח הינו אחד מהשיקולים העיקריים אותם יש לשקלל טרם התקשרות בהסכם מכר, מאחר ומכירת המס עלול להגיע לסכומים לא מבוטלים, במידה ואין המוכר זכאי לפטורים ממס שבח, לעיתים יתכן ועדיף להמתין עם המכירה אפילו מספר שנים וזאת על מנת לקבל פטור ממס שבח.
העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין – השלב האחרון בעסקת מכר הינו העברת זכויות המוכר בנכס על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין. לצורך ביצוע ההעברה יש להצטייד במסמכים הבאים:

  • אישורים על תשלום מס שבח, מס רכישה ומס מכירה או פטור מהם.
  • אישור על תשלום מס רכוש (בדירות ובתי עסק הרשומים בפנקס בתים משותפים אין צורך), בתוקף ליום ביצוע העסקה או ליום 31.12.1999
  • אישור מופנה לרשם המקרקעין על תשלום מיסי הרשות המקומית, כולל היטל השבחה, בתוקף ליום ביצוע העסקה.
  • שטרי מכר ב-5 עותקים מודפסים ללא תיקונים ומחיקות.
  • (במקרים מיוחדים ידרשו מסמכים נוספים בהתאם לדרישת לשכות רישום המקרקעין).