פינוי בינוי

27.08.12 | מאת: מני בן מאור

מתחם פינוי בינוי הוא סטטוס של שטח קרקע שהוחלט לפנות את תושביו, להרוס את בתי המגורים, ולבנות תחתיהם בנייני מגורים חדשים.

יוזמות פינוי בינוי מוסדרות בחוק בינוי ופינוי של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965.

פינוי בינוי הוא חלק ממדיניות ההתחדשות עירונית שנוצרה כפתרון לבעיות בעקבות תהליך הפרבור. ההכרזה על שטח כעל מתחם פינוי בינוי נעשית על מנת לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע ולאפשר עתודות מגורים תוך שמירה על שטחים ירוקים בעיר.

בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כגון פטור מהיטל השבחה. כל אלה מעודדים התקשרות בין היזמים לדיירים במתחם.
לרוב הפינוי כרוך בפיצוי של התושבים שגרו במקום, לפחות בדיור חילופי, בין אם באותו מתחם ובין אם באזור אחר.

בשנת 2006 חוקקה הכנסת את חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 במטרה להתגבר על קשיים שגורמים דיירים בודדים בבתים משותפים המתנגדים להסכמי פינוי בינוי, למול רוב גורף של שאר דיירי הבניין. התנגדות כזו באה לעתים על רקע ניסיון לזכות בהסדר כלכלי עדיף על פני שאר הדיירים. החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות רוב מיוחס של דיירים המסכימים לעסקה, יישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, בתנאים הקבועים בחוק.

תמ"א 38:
בשנת 2005 אישרה הממשלה את תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעש אדמה. הצורך בתכנית זו נבע, בין היתר, מן העובדה שהדין החל בישראל, אשר מחייב רמת עמידות מינימאלית של מבנים מפני רעידת אדמה (המכונה גם כתקן הישראלי לעמידות מבנים מפני רעידות אדמה), נוגע רק למבנים שהוקמו לאחר שנת 1980 כך שמבנים ישנים אינם עומדים בסטנדרטים מינימליים ואינם מוכנים לרעידת אדמה רצינית.

תמ"א 38 הסדירה מנגנון שנועד לקצר את הפרוצדורה בקבלת ההיתר, באופן שיקל על התקנת מבנים לחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. זאת ועוד, על מנת לתמרץ את הדיירים להגיע להסכמה כללית בנוגע לחיזוק הבניין, כאמור, התכנית מקנה לבעלי הבתים זכויות בניה בבניין, עובדה שמובילה לכך שהם מקבלים אינספור הצעות מקבלנים השונים.

פינוי בינוי לפי תיקון מס' 2 לתמ"א 38:

בחודש פברואר 2010 אושר ונכנס לתוקף תיקון מס’ 2 לתמ”א 38, אשר עיקרו הוא מתן האפשרות לקבל את זכויות הבניה מכוח תמ”א 38 גם בפרויקט של הריסת הבניין הישן ובנייתו של בניין חדש.
קיימים יתרונות רבים בתוצאה של התהליך לפי תיקון מס' 2, כגון: דירה חדשה בבניין חדש, חנייה בחניון תת קרקעי (ברוב המקרים), עליית ערך הנכס באופן משמעותי ועוד.
בנוסף, בפרויקט פינוי בינוי היזם מממן כדבר שבשגרה את הדיור החלופי של הדיירים משך כל תקופת הבנייה, בעוד שבפרויקט שיפוץ הדיירים לרוב ממשיכים להתגורר בבניין תוך כדי השיפוץ.
יחד עם זאת, על פי החקיקה הנוכחית, ביצוען בפועל של עסקאות פינוי בינוי על פי תמ”א 38 תיקון 2 הוא קשה ובמקרים רבים בלתי אפשרי בגלל מגבלות כלכליות ותכנוניות.
על מנת לנצל את כל הזכויות הניתנות במסגרת תמ”א 38 2 ולהחליט על המסלול המתאים עבורכם, מומלץ להיוועץ עם עורך דין המתמחה בטיפול עסקאות תמ"א ומומחה בתחום הנדל"ן.

תמ"א 38 תיקון 3:

מטרתו העיקרית של התיקון השלישי הינה להקל על אזרחי הפריפריות במימון עבודות החיזוק, זאת על ידי קביעה של מספר הוראות. ראשית, אם עד לתיקון השלישי זכויות הבניה שהיו מוקנות לדיירים נגעו להקמת קומה נוספת אחת מכוח התמ"א, הרי שבמספר מקומות (איזורי הפריפריה בעיקר. למשל, קרית אונו, ראשון לציון וכדומה) כעת יהיה ניתן לבנות עוד שתיים וחצי קומות בבניין מכוח תמ"א 38. כלומר, התיקון החדש מגדיל את זכויות הבניה המוקנות לדיירים שפועלים בהתאם לתכנית וכיוצא בזאת מקטין את ההון האישי שהם צריכים להשקיע בהתקנת החיזוקים. בכל הקשור למיסוי תמ"א 38, התיקון השלישי לתמ"א 38 אף פוטר את הדיירים מתשלומי מס שבח שונים בעבור חצי הקומה הנוספת, היות והוא קובע כי זכויות הבניה בקומה זו נובעות גם הן מהתמ"א ועל כן פטורות ממס.
הנה כי כן, נראה כי התיקון החדש יגביר במעט את קצב חיזוק הבניינים הישנים מפני רעידות אדמה, אולם עם זאת נדמה כי הדרך עוד ארוכה ועיקר הבעיה בנושא נותרה בעיה פיננסית ובירוקרטית.

משרדנו פועל רבות בתחום המשפטי של תמ"א 38 הן כמייצג יזמים והן כמייצג בעלי דירות. הייצוג המשפטי כולל ניהול מו"מ בין היזם לדיירים, הכנת הסכם תמ"א או בדיקתו עבור הדיירים, הכנת הסכמים ליועצי הפרויקט (קבלן, אדריכל, יועץ תנועה וכו'), מעקב אחר התקדמות הפרויקט, ביצוע רישומים בלשכות המקרקעין וכו'.

המשרד מלווה את הפרויקט מראשיתו ועד לסיומו לרבות סיוע במכירת דירות היזם.

תגיות: , ,

פורסם ביום: 27 באוגוסט, 2012 | בשעה: 16:27 | קטגוריות: כללי, פינוי בינוי ניתן להוסיף תגובה, או לשלוח טראקבק ישירות מאתרך.

כתיבת תגובה

האימייל שלך לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

*

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>